实探吾悦广场:商业综合体过剩困扰下的新城控股,该如何应对?

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  来源:基本面力场

  1月24日大年初三,力场君来到一处吾悦广场带娃玩儿,这是一个在山东省一个偏小地级市中的吾悦广场。这处吾悦广场地处这座小城市的最南端,再往南就要到黄河泄洪区了,周围已入住的楼盘很少,在建的倒挺多,略显荒凉。

  新城控股也是力场君一直很关注的一只股票,也曾从他身上赚到过不少,所以也想顺便看一看这处2022年新开业的吾悦广场的人气如何。从现场来看,这处吾悦广场外侧底商大多都空着,临近中午时分商场内人流很少、稀稀拉拉的,只有星轶影城人气旺;到下午傍晚时分,人流比中午好了些,几家人气高的餐厅门口还是排号的现象,但是其他大多数餐厅上座率也就50%。整体来看,除了影城、游戏厅和少数几家餐厅之外,其他店铺大多差点儿意思。

实探吾悦广场:商业综合体过剩困扰下的新城控股,该如何应对?

实探吾悦广场:商业综合体过剩困扰下的新城控股,该如何应对?

  出租车司机跟力场君说,这座吾悦广场在下半年开业之后,蛮冷清,很多店铺也没能租出去,这倒是与力场君实地探访观察到的一致。毕竟在这座城市的中心地带,早在几年前就建有万达广场,那里也是居民聚集区域,交通比吾悦方便很多;也是在2022年,就在万达广场旁边,又建起一座大型商场名叫爱琴海,导致万达广场人气也没有原来好了,就更别提偏安一隅的吾悦,去的人更少。

  实地探访一番,没有让力场君对吾悦广场有更多信心,相反对于新城控股却有了很多担忧和疑问。

  此前新城控股在1月11日发布了《2022年12月份及第四季度经营简报》,披露12月份实现合同销售金额约65.68亿元、较上年同期下降68.44%;而1-12月累计合同销售金额约1160.49亿元、较上年同期下降50.36%,也即12月单月合同销售金额降幅是超过全年的,甚至也略高于11月单月的67.44%同比降幅。从这点也能够看出,新城控股的新房销售还在加速下滑。

  更值得关注的是,2022年度公司商业运营总收入为100.06亿元,相比2021年的86.39亿元,倒是同比增长了15%左右,增速跟2021年没法比。截止到2022年末公司持有的已开业吾悦广场为126个,管理输出的已开业吾悦广场为14个,以及5个已签约吾悦广场尚处于交接过渡期;在2021年末持有的已开业吾悦广场则为 115个,管理输出的已开业吾悦广场则为10个,处于交接过渡期的也是5个。

  对比上述数据能够看出,新城控股在2022年重资产、轻资产运营的吾悦广场数量都有所增加,增幅分别为10%和40%,却只换来了15%的商业运营总收入增长,这指向吾悦广场的单产几乎是没有增长的。应该说,新城控股的这份业绩简报,很难让力场君满意。再说回到这次实地探访的吾悦广场,力场君觉得有两点是值得思考的:

  1、从选择城市能级来看,这处吾悦广场所在的城市,算是山东省规模最小的地级市了,第七次全国人口普查的常住人口不到400万,2021年城镇居民可支配收入只有4万元出头。综合各方面获得的信息,这处吾悦广场在建设之前,这里就已经有一座万达广场了,而且与吾悦同期建设的还有第三个商业综合体,也就是说在这座规模并不大、经济也并不非常旺盛的小城市,云集了三个大型商业综合体,这还没有算上早先就有的银座等老式商场。

  城市里人就那么多、潜在消费者就那么多,三家商业综合体竞争之激烈可想而知,而且谁的日子过得也不好;就连最早开业的、曾经人声鼎沸的万达广场,也较之前明显冷清。这让力场君觉得,新城控股选择在这里新建吾悦广场,是否注定将是一场恶战?

  2、从建设地点选择来看,相比另外两家商业综合体,吾悦广场选择的位置是最偏的,几乎是在这个城市的边缘,这让吾悦在与已具有先发优势的万达广场抢夺人流时,看不出丝毫优势。事实也是这样,比万达广场冷清多了。新城控股为什么做出这样的地点选择?

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